DA IDYLLEN FORSVANDT FRA KORSBÆK

 

10. juli 2008 Ref.:2008-21 Danmarks Nationalbank Finanstilsynet Roskilde Bank A/S har meddelt OMX Nordiske Børs, at i forbindelse med den normale gennemgang af udlån og garantier i sammenhæng med udarbejdelse af halvårsregnskabet har bankens ledelse måttet konstatere, at der vil skulle foretages nedskrivninger i et væsentligt større omfang end hidtil antaget. Den endelige størrelse og omfanget af nedskrivningerne kendes endnu ikke, men vil blive offentliggjort, så snart størrelsen af de endelige beløb foreligger. Efter en drøftelse mellem Økonomi- og Erhvervsministeriet, Finanstil-synet, Finansrådet og Danmarks Nationalbank har Nationalbanken besluttet at stille den fornødne likviditet til rådighed for Roskilde Bank A/S. Regeringen og finanssektoren har givet tilsagn om, at de bakker op om ordningen med garanti over for Nationalbanken. Kilde: Pressemeddelelse fra Nationalbanken.

Problemerne for Roskilde Bank er et symptom på bredere problemer i finanssektoren. Derfor ser man, at en konsekvens er et fald i udlandets tillid til pengesystemet i Danmark og en følgende fordyrelse af låneomkostninger ved optagelse af private lån.  Problemerne blev sat på spidsen fredag 11,7,08, da Nationalbanken måtte gå ind og spænde et sikkerhedsnet ud, så der ikke risikerede at komme et "run" på banken, hvor indlånere forlanger deres penge ud, og der ikke er nok penge til at imødegå det. I alt stiller Nationalbanken garantier til rådighed på op imod 100 mio euro.
    Bankens problem har været en overdreven eksponering på boligmarkedet, der er nødlidende i øjeblikket, og en for stærk eksponering over for få kunder. Over 40 pct af bankens udestående lån er til boligprojekter.
    Idyllen i Korsbæk er krakeleret. - Og dermed Korsbæksyndromet.  Det er ikke alene Roskilde Bank, der har oplevet kraftige kursfald. Det har mange små pengeinstitutter i lokalområder. Problemet er, at sådanne banker ofte specialiserer sig for meget geografisk og sektormæssige. Der er ikke spredning nok på udlånssammensætningen. Dermed risikerer man problemer, når konjunkturerne vender, - og ikke mindst den nuværende konjunkturvending, som er præget af markedsmæssig tilpasning af alt for voldsomme bobler på boligmarkedet, der er i gang med en langsommelig deflateringsproces. Man kan forstå Nationalbankens indgriben som en pengepolitisk manøvre, der skal sikre stabilitet. Samtidig er det imidlertid udtryk for en uheldig tendens til at socialisere tabene og privatisere gevinsterne af de private spekulative investeringer. Når man ser på kursstigningerne og mængderne af penge, der blev skovlet ind under opturen, er det ikke rimeligt at tørre tabene af på det øvrige samfund. 

Figur 1: Udviklingen i aktiekursen i Roskilde Bank aktier over en 5-årig periode

Kilde: Børsen

En del af denne udvikling er sat i gang af udviklingen i udlandet, subprimekrise og finanskrisen generelt. Men det har ikke hjulpet, at der i Danmark er ført en stop-go politik, og at den offentlige regulering af finansmarkedet har været utilstrækkelig. Den nyliberale jubeloptimisme har haft for let spil.
    Finanssektoren reguleres traditionelt af banklovgivning og af Nationalbankens penge- og rentepolitik. I banklovgivningen stilles der f.eks. typisk krav om risikospredning, f.eks. at en bank ikke må være eksponeret over for en enkelt kunde med mere end en vis procentdel af balancen. Der kan endvidere stilles krav om, at egenkapitalen skal udgøre en vis andel af balancen/aktiverne. En bank skal foretage hensættelser til usikre lån. Finanstilsynet tilser, at reglerne holdes.
    Det hjælper imidlertid ikke meget, når reglerne er blevet for slappe. I tilfældet Roskilde Bank er det helt utilbørligt, at banken har rådgivet kunder til at købe bankens egne aktier, samtidig med at banken har givet generøse aktie-optionsordninger til ledelsen. Hermed er der sket et betænkeligt interessesammenfald.
    Figuren herunder over netteudgifter ved huskøb for nye huskøbere viser nogle af de vigtigste highlights i den økonomiske politik, der har haft betydning for konjunkturforløb i boligsektoren. Kartoffelkuren i 1986 gjorde det dyrere at finansiere boligkøb, idet lån skulle sammensættes med 60 pct annuitetslån og 40 pct serielån ("mix-lån"). Låns løbetid blev nedsat til 20 år.  I serielånene er afdragene af samme størrelse i lånets løbetid. Det giver en højere ydelse i starten, hvor annuitetslånet har den samme ydelse i hele løbetiden - og dermed små afdrag/høje renter i starten. Kartoffelkuren tog i den grad pippet fra boligmarkedet, at boligpriserne faldt med 16 pct over hele syv år. Boligsektoren var dermed medvirkende til en konjunktursvækkelse frem til 1993. Pinsepakken formindskede værdien af rentefradraget, hvad der gjorde det dyrere for nye boligejere at etablere sig.  

Figur 2: Nettoudgifter for nye boligejere. Indeks 1995 = 100.

Kilde: Jyske Bank. NB: Alle udgifter er medregnet, også afdrag.

Det store eldorado blev sat i gang på boligmarkedet efter år 2000. Muligheden for variabelt forrentede lån indførtes (rentetilpasningslån), og endelig kom de afdragsfrie lån i 2003. Det er foruroligende for udviklingen i dansk økonomi de næste år, at op imod halvdelen af boligejerne ifølge opgørelser fra realkreditinstitutter og Nationalbanken skulle have taget sådanne lån. Med disse lån bygges en mulig økonomisk bombe ind i nye husejeres økonomi, idet de første 10 år er afdragsfrie. Derefter stiger ydelsen kraftigt, når afdragsfrihedens periode ophører. Når man samtidig ved, at en gennemsnitsfamilie måske får en øget udgift på et par tusinde kr om månede som følge af de øgede energi- og fødevarepriser, er der lagt op til en uheldig cocktail, der kan bringe Danmark ud i en dybere krise.
    Hvis det afdragsfrie lån er variabelt forrentet, risikerer huskøberen ydermere også stigende ydelse som følge af rentestigninger, hvad der ikke mindst bliver relevant i den kommende periode, hvor de kraftige inflationære tendenser næppe kan undgå at smitte af på renten.
    De nye lån førte, sammen med gode konjunkturer i øvrigt, til stigninger i huspriserne. Omtrent samtidig liberaliseredes mulighederne for at trække friværdi ud til forbrug via belåning med ny realkredit. Det var medvirkende til at et lystigt privatforbrug, som gav yderligere næring til konjunkturopgangen.
    Det er sjovt, mens det står på, - ikke mindst for de, der har gode friværdier i boligerne.
    Sådanne ordninger forstærker imidlertid dynamikken i nedgangen, når den endelig kommer.
    Ophobningen af friværdier i boliger har også haft fordelingsvirkninger, idet det kun er en del af befolkningen, der nyder godt af dem.
Stop-go politikken inden for boligfinansiering og i bygge- og anlægssektorens finansiering generelt har skabt et eldorado for adskillige småbanker, som måske ikke har haft de samme kvababbelser som storbankerne m.h.t. at låne ud til de nye ejendomsmatadorer. Det er da heller ikke så mærkeligt, at det ser ud til at være på Sjælland, som har nydt godt af kraftig vækst i hovedstadsregionen, at bankkrisen er værst.
    Det er ikke så let at fjerne de nye lånetyper igen, da de billigere lån er blevet kapitaliseret i højere boligpriser. Det vil i hvert fald skulle ske gradvist og over en længere årrække. Ellers vil nyetablerede husejere i alt for lang tid komme til at sidde i usælgelige huse.